ทุกวันนี้ที่ดินเปล่าในเขตเมืองหายากมากขึ้น การนำอาคารเก่ามาปรับปรุงหรือรีโนเวทเพื่อใช้ประโยชน์ใหม่จึงเป็นทางเลือกที่ได้รับความนิยม ตัวอย่างเช่น การนำเอาตึกแถวมาใช้เป็นโรงงานขนาดเล็ก การนึตึกแถวมาปรับปรุงเป็นโรงแรม หรือการนำเอาบ้านมาทำเป็นร้านอาหาร เป็นต้น การเปลี่ยนลักษณะการใช้อาคารต่างๆ เหล่านี้ มีข้อควรคำนึงที่ควรพิจารณาอยู่สองเรื่องหลักได้แก่ กฎหมายควบคุมอาคาร  และ น้ำหนักบรรทุกจรของโครงสร้างอาคาร

สำหรับข้อควรคำนึงเรื่องแรกคือ ข้อกำหนดตามกฎหมาย โดยกฎหมายควบคุมอาคารของประเทศไทยนั้นมีการระบุประเภทอาคารที่ต้องมีการควบคุมการใช้ไว้ 9 ประเภท คือ 1. อาคารเพื่อใช้ในกิจการพาณิชยกรรม 2. อาคารเพื่อใช้ในกิจการพาณิชกรรมค้าปลีกค้าส่ง 3. อาคารเพื่อใช้เป็นหอประชุม 4. อาคารเพื่อใช้เป็นสำนักงาน 5. อาคารเพื่อใช้ในกิจการอุตสาหกรรมหรือโรงงาน 6. อาคารเพื่อใช้ในกิจการการศึกษา 7. อาคารเพื่อใช้เป็นหอพัก 8. อาคารอยู่อาศัยรวม และ 9. อาคารที่ใช้เก็บวัตถุอันตราย

       อาคารทั้ง 9 ประเภทนี้ต้องได้ใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนจึงจะสามารถเปิดใช้อาคารได้ หากเป็นการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคาร จากอาคารที่ไม่ได้ควบคุมการใช้ เช่น บ้านพักอาศัย ต้องทำการยื่นขอใบอนุญาตเปลี่ยนการใช้อาคาร โดยต้องมีเอกสารที่สำคัญคือ ใบอนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคาร แบบแปลน รายการคำนวณโครงสร้างพร้อมลงลายมือชื่อวิศวกร และหนังสือรับรองของผู้ประกอบวิชาชีพวิศวกรรมควบคุมของผู้คำนวณโครงสร้าง

ส่วนข้อควรคำนึงเรื่องที่สองคือเรื่องของน้ำหนักบรรทุกจร (Live Load) หรือน้ำหนักของคน สัตว์ สิ่งของ ที่วางอยู่บนโครงสร้าง สืบเนื่องจากข้อกำหนดตามกฎหมาย สาเหตุที่ต้องมีวิศวกรคำนวณโครงสร้างและลงลายมือชื่อนั้น เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารมีผลต่อน้ำหนักบรรทุกจรที่จะเกิดขึ้นใหม่กับตัวอาคาร โดยกฎกระทรวงฉบับที่ 6 พ.ศ. 2527 ได้กำหนดค่าบรรทุกจรขึ้นต่ำของอาคารประเภทต่างๆ เพื่อใช้ในการออกแบบไว้ เช่น อาคารพักอาศัย 150 กก./ตร.ม. ห้องแถว ตึกแถวที่ใช้พักอาศัย อาคารชุด หอพัก โรงแรม 200 กก./ตร.ม. สำนักงาน 250 กก./ตร.ม. อาคารพาณิชย์ โรงเรียน 300 กก./ตร.ม. หอประชุม โรงมหรสพ ห้างสรรพสินค้า ตลาด ภัตตาคาร ห้องอ่านหนังสือในห้องสมุด 400 กก./ตร.ม. คลังสินค้า พิพิธภัณฑ์ โรงงาน ห้องเก็บเอกสาร 500 กก./ตร.ม.  ห้องเก็บหนังสือในห้องสมุด 600 กก./ตร.ม. ที่จอดรถบรรทุก 800 กก./ตร.ม.

       เมื่อออกแบบก่อสร้างอาคารประเภทต่างๆ เหล่านี้ วิศวกรมักจะคำนวณโครงสร้างโดยยึดเอาค่าน้ำหนักบรรทุกจรตามที่กฎหมายกำหนด ดังนั้นการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคาร เช่น จากเดิมเป็นตึกแถวที่ใช้พักอาศัย กลายเป็นโรงงาน พื้นที่ออกแบบไว้ให้รับน้ำหนักบรรทุกจร 200 กก./ตร.ม. อาจต้องรับน้ำหนักเครื่องจักรถึง 500 กก./ตร.ม. ซึ่งมีความเสี่ยงอย่างมากต่อโครงสร้าง

อย่างไรก็ตามมักมีคำถามว่าเห็นคนเอาตึกแถวมาทำเป็นโรงงานอยู่ทั่วไป ทำไมอาคารไม่พังลงมาทันที ทั้งนี้เนื่องจากในการออกแบบวิศวกรจะทำการเผื่อค่าที่เรียกว่า “Safety Factor” ไว้ เพื่อกันความผิดพลาดจากการก่อสร้างที่อาจไม่ได้มาตรฐาน และเพื่อความปลอดภัยอื่นๆ เช่น อาคารเสื่อมสภาพจากอายุการใช้งาน โดยมาตรฐานจะเผื่อไว้ที่ 2 – 2.5 เท่า เช่น น้ำหนักบรรทุกจรตามกฎหมาย 200 กก./ตร.ม. เผื่อ 2.5 เท่า จะออกแบบไว้ที่ 500 กก./ตร.ม. ซึ่งหากการก่อสร้างได้มาตรฐาน อาคารยังไม่เสื่อมสภาพ อาคารนั้นก็สามารถวางเครื่องจักร 500 กก./ตร.ม. ได้โดยที่ยังไม่พัง แต่ก็ถือว่าอันตรายมากเพราะไม่มี Safety Factor เหลือแล้ว และเราไม่มีทางรู้ค่าน้ำหนักที่แท้จริงที่โครงสร้างรับได้

---

ภาพ: ตึกแถวที่ใช้เพื่อการพาณิชย์ ใช้อยู่อาศัยและเป็นร้านค้า หรือปรับเป็นโรงเรียนได้