ภาษีที่ดิน-สิ่งปลูกสร้างใหม่ 31 คำถามไขข้อข้องใจ จ่ายแบบไหน เท่าไร?

ภาษีที่ดิน ภาษีสิ่งปลูกสร้างใหม่ ตอบคำถามข้องใจ

สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรร่วมกับสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย จัดสัมมนาหัวข้อ “ไขประเด็น พ.ร.บ. ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างกับกฎหมายลูกร่วม 19 ฉบับที่ต้องรู้” เมื่อ 6 พฤศจิกายน 2562

กล่าวได้ว่าเป็นเวทีสัมมนาที่คนฟังแน่นห้อง เป็นท้้งเรื่องใกล้ตัวและใกล้กระเป๋าเงิน เพราะมีเวลาอีกเพียง 1 เดือนเศษรัฐบาลเตรียมจัดเก็บจริงในวันที่ 1 มกราคม 2563 (ล่าสุด กระทรวงมหาดไทยแจ้งเลื่อนบังคับใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ ไปเป็นเดือนสิงหาคม 2563)

โดยมีตัวแทนจาก 3 กรมหลัก ประกอบด้วย “ชุมพล สุวรรณกิจบริหาร” ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านนโยบายภาษี สำนักนโยบายภาษี สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง “วิลาวัลย์ วีระกุล” รองอธิบดีกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง

และผู้บริหารที่เป็นตัวแทนจากกรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น ในฐานะกำกับดูแลองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น 7,776 แห่งทั่วประเทศ ทำหน้าที่ไขความกระจ่างภาษีทุกซอกทุกมุม

ที่ดินเกษตร-อยู่อาศัย-อื่น ๆ

ผู้บริหารรัฐให้คาถา 1 เรื่อง คือ ทรัพย์สินถ้าไม่ใช่ “ทำเกษตรกรรม” และถ้าไม่ใช่ “ที่อยู่อาศัย” กฎหมายตีความเป็นประเภท “อื่น ๆ” หรือพาณิชยกรรมการค้าและที่ดินเปล่าทันที

ข้อแตกต่างเพราะบทเฉพาะกาลในกฎหมายใหม่ กำหนดแนวปฏิบัติชัดเจน 2 ปีแรก (2563-2564) ฐานภาษีต่ำไปหาสูง ได้แก่ ที่ดินเกษตรกรรม เริ่มต้นเก็บล้านละ 100-1,000 บาท

ที่อยู่อาศัย เริ่มจัดเก็บล้านละ 200-3,000 บาท, อื่น ๆ (ทำการค้า) เริ่มจัดเก็บล้านละ 3,000-7,000 บาท

และที่ดินเปล่า เริ่มจัดเก็บเท่าประเภททำการค้า คือเริ่มต้นล้านละ 3,000 บาท

แต่ถ้าหากทุก ๆ 3 ปีเจ้าของที่ดินไม่ทำประโยชน์อะไร ภาษีจะถูกบวกเพิ่มล้านละ 3,000 บาท ทบไปเรื่อย ๆ จนกว่าจะชนเพดานไม่เกินล้านละ 30,000 บาท หรือเพดานภาษี 3%

ราคาประเมินเลื่อนทางเทคนิค

1. “ราคาประเมินที่ดิน” เปิดวงเสวนาด้วยคำถาม ทำไมการประกาศราคาประเมินที่ดินรอบใหม่จึงต้องเลื่อนออกไป

ข้อเท็จจริง คือ ราคาประเมินที่ดินปัจจุบันเป็นรอบปี 2559-31 ธันวาคม 2563 ประกาศใช้รอบละ 4 ปี

ประเด็นคือ ช่วงรอยต่อปีเก่า-ปีใหม่มีกฎหมายอีกฉบับ “พ.ร.บ.ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ” มีผลบังคับใช้ 22 พฤศจิกายน 2562 ส่งผลให้การทำงานภายใต้ประมวลกฎหมายที่ดินถูกนำมาบังคับภายใต้กฎหมายใหม่

หมายความว่า ในทางปฏิบัติการประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินต้องประกาศล่วงหน้า 1 เดือน เพื่อให้ประชาชนตรวจสอบการประเมินราคาที่ดินก่อนบังคับใช้ ถ้าหากต้องประกาศใช้บังคับบัญชีใหม่ภายใน 1 ธันวาคม 2562 เท่ากับมีเวลาเตรียมตัว 8 วันเท่านั้น

ระยะเวลาน้อยนิดแต่ต้องทำงานภายใต้กฎหมายใหม่ อำนาจหน้าที่ก็ถูกปรับไปขึ้นกับกฎหมายใหม่โดยอัตโนมัติ ผลของการ “ทำไม่ทัน” จึงต้องเลื่อนการบังคับใช้ราคาประเมินรอบใหม่ออกไปอีก 1 ปี

จากเดิมราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ต้องบังคับใช้ 1 มกราคม 2563 เลื่อนเป็น 1 มกราคม 2564 แทน

ผลประโยชน์ตกกับผู้ซื้อทรัพย์สิน เพราะยังใช้ราคาประเมินเก่าซึ่งฐานต่ำกว่า ทำให้การจ่ายภาษีก็น้อยกว่า

ประเมินทุนทรัพย์ “ราคาเดียว”

2. “ราคาประเมินทุนทรัพย์” ใช้แบบปี 2535 ซึ่งของเดิมมี 59 แบบ กฎหมายใหม่ยุบเหลือ 36 แบบเพื่อให้ง่ายต่อการนำไปใช้ มีผลให้บ้านเดี่ยว-บ้านแถว-ตึกแถว “มีราคาเดียว”

ในทางปฏิบัติที่อยู่อาศัยไม่ได้มีเพียงมิติเดียว หากแต่ยังมีบ้านครึ่งตึกครึ่งไม้, บ้านไม้ทั้งหลัง, บ้านชั้นเดียว สองชั้น สามชั้น ฯลฯ จะชี้วัดยังไงว่าใครต้องจ่ายถูกแพงกว่ากัน

แนวคำตอบ รัฐจะยึดหลัก “ราคาเดียว” โดยเอาราคาต่ำสุดของประเภทบ้านเดี่ยวมาใช้ หรือใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ต่ำสุด จึงไม่ต้องกังวลราคาจะสูง ยิ่งจะใช้เพื่อการจัดเก็บภาษีต้องคำนึง 1.ง่าย 2.องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นไม่ต้องใช้ดุลพินิจ

รวมทั้งราคาประเมินทุนทรัพย์ใหม่ 36 แบบ สามารถตรวจสอบข้อมูลรายละเอียดได้จากเว็บไซต์กรมธนารักษ์โดยตรง

3. “โกดังโรงงานกับส่วนควบ” ทรัพย์สินประเภทอุตสาหกรรม โกดัง นับส่วนควบด้วยหรือนับเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง

แนวคำตอบให้นับเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง เครื่องจักรต่าง ๆ เป็นส่วนควบ ไม่ต้องนับหรือไม่ต้องนำมาคำนวณภาษีทรัพย์สิน

เช่น โรงงาน 1,000 ตารางเมตร คูณด้วยราคาโรงงาน 8,000 บาท แล้วหักค่าเสื่อมราคาตามจริง

4. “ที่จอดรถ” เหมือนจะไม่มีปัญหาแต่แท้จริงคือปัญหาใหญ่ เพราะต่างจังหวัดที่ดินมีเหลือเฟือ การเทลานคอนกรีตจะจ่ายภาษีแบบไหน

เพราะถ้าทำที่จอดรถได้รับยกเว้นภาษีมูลค่า 50 ล้านบาทแรก แต่ถ้าทำที่จอดรถจะถูกตีความเป็น “อื่น ๆ (ทำการค้า)” เก็บภาษีเริ่มต้นล้านละ 3,000 บาท

แนวคำตอบ เจ้าหน้าที่รัฐต้องดูประเภทที่จอดรถ ซึ่งการสำรวจขององค์กรท้องถิ่นจะแยกประเภท เช่น พื้นที่โรงงาน ที่จอดรถ ซึ่งค่าภาษีแตกต่างกัน

จัดสรรเต้นกฎใหม่โอนคอนโดฯ

5. “โอนคอนโดฯโดนหางเลขกฎหมายใหม่” ประเด็นนี้สืบเนื่องจาก พ.ร.บ.การประเมินทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. 2562 ที่มีผลบังคับใช้ 22 พฤศจิกายน 2562

มีประเด็นอาคารชุด จากเดิมสามารถกำหนดราคาก่อนจดทะเบียน แต่กฎหมายใหม่ต้องจดทะเบียนก่อนแล้วค่อยกำหนดราคา ทำให้คอนโดมิเนียมแม้สร้างเสร็จแล้วแต่การโอนอาจต้องล่าช้าออกไป

ข้อกังวลดังกล่าว ทางกรมธนารักษ์ไขคำตอบว่า แม้ต้องปฏิบัติภายใต้กฎหมายใหม่ แต่ขั้นตอนปฏิบัติตั้งธงไว้แล้วว่าต้องจัดประชุมแค่รอบเดียวแล้วตัดสินราคาได้เลย

ข้อกังวลที่ส่งขึ้นมาไม่ใช่แค่ผู้ซื้อ-ผู้ขาย แต่ยังมี “สินเชื่อ” เข้ามาเกี่ยวข้องเพราะมีอายุการอนุมัติ 3 เดือน ถ้าโอนห้องชุดล่าช้ากว่าเดิมกระบวนการขอสินเชื่ออาจต้องทำใหม่

6. “การคัดค้านของประชาชน” สืบเนื่องจากราคาประเมินที่ดินเดิม กรมธนารักษ์สำรวจและประกาศใช้ได้เลย แต่ภายใต้ property tax เปิดช่องให้มีการอุทธรณ์หรือคัดค้านราคาประเมินใหม่ได้

โดยคัดค้านกระบวนการประเมินไม่ถูกต้องได้ กรอบเวลาทำภายใน 90 วัน ขณะที่การคัดค้านราคาสามารถคัดค้านได้ทันที

ประเด็นการคัดค้านทางมหาดไทยดูเหมือนไม่กังวล มองว่ามีแต่ข้อคัดค้านมโนสาเร่ อาทิ ตำแหน่งที่ดินผิด (เพราะราคาประเมินต่ำอยู่แล้ว)

ประเมินภาษีที่ดินผิด ใครรับผิดชอบ

7. “ประเมินราคาผิด จ่ายภาษีผิด ใครผิด” ข้อกังวลมาจากความเป็นไปได้ที่เจ้าหน้าที่ประเมินพลาด เจ้าของไม่รู้ไม่ตั้งใจ

หลักกฎหมายระบุชัดเจน ตั้งแต่การสำรวจจนถึงประกาศราคา สามารถทบทวนได้ภายใน 3 ปี

8. “ระหว่างปีมีการเปลี่ยนแปลงทรัพย์สิน” ข้อกังวลเพราะกลัวเสียภาษีผิดพลาดโดยไม่ตั้งใจ

ประเด็นนี้ แนวคำตอบคือ การเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นการเก็บภาษีล่วงหน้า ปีละ 1 ครั้ง เรียกว่าปีภาษี

เพราะฉะนั้น ในระหว่างปีหากมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ทรัพย์สิน รัฐเฉย ๆ ไม่ต้องทำอะไร รอจนกว่าเจ้าของแจ้งประเภทเข้ามา และมีการประเมินใหม่

9. “เขียนบิลระบบแมนวล” ปีแรก (2563) ระบบออนไลน์ทำงานบนคอมพิวเตอร์ยังไม่ 100% ดังนั้น ยังมีตกค้างบางส่วนที่ต้องเขียนบิลด้วยมือแบบระบบเก่า

แนวคำตอบ กรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่นมีระบบบัญชีอิเล็กทรอนิกส์ แต่ของใหม่ต้องทดลองใช้ก่อน “…ปีแรกลำบากนิดนึง ถ้า อปท.ไหนไม่มีก็ใช้ระบบแมนวล กฎหมายลูกก็ยังออกไม่หมด เต็มร้อยเปอร์เซ็นต์ไม่ได้หรอกครับ”

10. “ถ้าระบบไม่พร้อม รัฐจะใช้วิธีเรียกเก็บภาษีไปก่อน” ประเด็นนี้แม้ภาครัฐไม่ได้ปฏิเสธ แต่ก็แก้ไขแนวทางมาให้แล้วว่า ถ้าท้องถิ่นใดไม่มีความพร้อม

แต่ทรัพย์สินมีอยู่จริง ก็ยังมีฐานภาษีเดิมรองรับอยู่ การแก้ปัญหาเฉพาะหน้า คือ เก็บภาษีตามฐานภาษีเดิมไปก่อน

จ่ายแพงกว่าเดิมหรือเปล่า ?

11. “จ่ายภาษีแพงขึ้นจากเดิมหรือไม่” คำถามมาจากเดิมเคยจ่ายภาษีโรงเรือน 12.5% ของค่าเช่า แต่ภาษีใหม่จ่ายตามมูลค่าทรัพย์

หลักปฏิบัติ กรมธนารักษ์ยกตัวอย่าง ภาษีเก่าจ่ายปีละ 20,000 บาท กฎหมายใหม่เมื่อคำนวณแล้วถ้าจ่ายน้อยลงก็ยกเป็นประโยชน์กับเจ้าของทรัพย์

แต่ถ้าค่าภาษีมากกว่าเดิม เช่น 30,000 บาท ส่วนต่างที่เคยจ่าย คือ 10,000 บาท มีมาตรการบรรเทาภาษี 3 ปี โดยปีแรกจ่าย 25% ปีที่สองจ่าย 50% ปีที่สามจ่าย 75%

12. “สามีภรรยากับสิทธิยกเว้นภาษีบ้านหลังหลัก” สืบเนื่องจากที่อยู่อาศัยมากกว่า 1 หลัง รัฐให้สิทธินำบ้านแพงที่สุดยื่นขอรับยกเว้นภาษีมูลค่า 50 ล้านแรก และเรียกว่า “บ้านหลังหลัก”

คำถามคือสามีภรรยา ถ้าไม่ทำอะไรเลยจะได้รับยกเว้นเพียง 1 หลัง แต่อยากใช้สิทธิยกเว้นบ้านหลังหลัก 2 หลัง

ประเด็นนี้เจ้าหน้าที่รัฐขอใช้สิทธิไม่ตอบคำถาม เพราะเกรงว่าจะถูกนำไปใช้อ้างอิง

แต่ไกด์ไลน์กว้าง ๆ ออกมาว่า สิทธิบ้านหลังหลักทุกคนมีสิทธิ 1 สิทธิ เพียงแต่ปฏิบัติให้เข้าเงื่อนไข มีชื่อในโฉนด+ชื่อในทะเบียนบ้าน+ก่อน 1 มกราคม 2563

ภาษีที่ดินปลูกป่า เกษตรหรือการค้า

13. “ที่ดินปลูกป่า ตีความทำการค้าหรือเกษตรกรรม” หลากคำถามที่น่าสนใจ กรณีที่ดินนำไปขึ้นทะเบียนกับกรมป่าไม้เพื่อปลูกป่า ได้รับยกเว้นหรือไม่

แนวคำตอบกรมธนารักษ์ คือ property tax ไม่มีเงื่อนไขสิทธิประโยชน์ยกเว้นภาษีสำหรับการปลูกป่า

แต่ถ้าปลูกป่าแสดงว่าทำเกษตรกรรม ตีความเข้าประเภทที่ดินเกษตรกรรม

14. “ที่ดินเลี่ยงจัดสรร สร้างเสร็จไม่พร้อมกัน เสียภาษีการค้าหรือที่ดินเปล่า”

คำถามอันตรายนี้มีประเด็นที่ดินที่ยื่นขออนุญาตก่อสร้าง 10 หลัง กรณีสมมุติเริ่มสร้างกลางปี 2563 สร้างเสร็จเดือนกุมภาพันธ์ 2564 และไปขอบ้านเลขที่ จะเสียภาษีที่ดินยังไง

คำตอบชัดเจนมากว่าไม่เกี่ยวกับหน่วยงานรัฐ ในขณะที่ผู้บริหารสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร “อธิป พีชานนท์” ตอบคำถามได้ทันทีว่าไม่แนะนำให้ทำ เพราะไม่สามารถขอสิทธิประโยชน์จากรัฐได้เนื่องจากไม่ได้ขอใบอนุญาตจัดสรร

ประเด็นนี้ มาจากการพัฒนาโครงการบ้าน-คอนโดมิเนียม มีการใช้ที่ดินเปล่าจำนวนมาก ในภาวะเศรษฐกิจไม่ดีมีโอกาสขายโครงการไม่หมด กลัวว่าจะมีภาระจ่ายภาษีทรัพย์สินเยอะ

ต่อมา รัฐได้ออกมาตรการผ่อนผันโดยให้จ่ายภาษีอัตราผ่อนปรน 90% ภายใน 3 ปีแรกนับตั้งแต่ได้รับใบอนุญาตจัดสรร

กล่าวคือ ถ้าคำนวณภาษี 1 แสนบาท ภายในสามปีแรก ได้รับผ่อนผันไม่ต้องจ่าย 900% หรือ 9 หมื่นบาท มีภาระภาษีจ่ายจริง 1 หมื่นบาท

15. “ให้เกษตรกรเช่าทำเกษตรกรรม ได้รับยกเว้นภาษี 50 ล้านแรกหรือไม่”

แนวคำตอบแบบเคลียร์คัตชัดเจน คือ property tax ยกเว้นภาษีที่ดินเกษตรกรรมสำหรับเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่เป็น “บุคคลธรรมดา” มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทไม่ต้องเสียภาษี

แต่ถ้านิติบุคคลเป็นเจ้าของทรัพย์สิน รัฐเก็บภาษีตั้งแต่บาทแรก (ไม่มีอัตรายกเว้นภาษี)

สรุปหลักการ คือ ดูจากสภาพการใช้งานจริงว่าทำเกษตรหรือเปล่า ไม่ได้ดูว่าใครเช่า

นิยามที่ดิน “เกษตรกรรม”

16. “นิยามที่ดินเกษตรกรรม” เป็นอีกเรื่องที่ผู้คนให้ความสนใจมาก

แนวคำตอบ ที่ดินมีมากน้อยแค่ไหนแต่ดูจากหน้างาน ถ้าทำเกษตรกรรมเท่าไหร่ก็คำนวณภาษีตามประเภทไปเท่านั้น

ประเด็นเพราะที่ดินเกษตรกรรมมีภาษีถูกที่สุด เจ้าของทรัพย์สินจึงมีความสนใจอยากจ่ายภาษีในฐานะทำเกษตรกรรม

สุดท้าย จึงต้องมีการทำนิยามหรือคำจำกัดความ “ที่ดินเกษตรกรรม” ต้องปลูกพืชกี่ต้น พันธุ์อะไรบ้าง ฯลฯ ในที่สุดเรื่องนี้จะต้องถูกกำหนดไว้ในแนบท้ายของกฎหมายใหม่

ที่สำคัญ ไม่ต้องกลัวปลูกไม่ทันก่อนวันที่ 1 มกราคม 2563 เพราะขอให้มี “ต้นกล้า” ก็นับเป็นที่ดินเกษตรกรรมได้ เพียงแต่ต้องมีให้เต็มพื้นที่เท่านั้นเอง

17. “เลี่ยงประเภทที่ดิน คุ้มจริงหรือไม่” คำถามข้อนี้มาจากผู้ถือครองที่ดินเยอะในต่างจังหวัดเป็นหลัก ไม่อยากเสียภาษีที่ดินเปล่าก็เลยขวนขวายทำเกษตรบ้าง หรือเอามาให้เช่าบ้าง

กรมธนารักษ์แชร์ข้อคิดเห็นเป็นการส่วนตัวว่า มีตัวอย่างเจ้าของที่ดิน 70 ไร่ในต่างจังหวัด เป็นที่ดินเปล่าเห็นฐานภาษีแพงก็เลยดิ้นรนจะลงทุนเพิ่มเพื่อใช้สิทธิจ่ายภาษีเกษตรกรรม

ผลลัพธ์ที่คำนวณออกมา มูลค่าทุนทรัพย์หรือมูลค่าที่ดินไม่ได้สูงมากมาย แม้ต้องจ่ายภาษีล้านละ 3,000 บาทแต่จ่ายจริงไม่กี่ตังค์

เปรียบเทียบกับอยากแปลงร่างเป็นที่ดินเกษตรกรรม มีต้นทุนที่มองไม่เห็น ต้องคำนวณดูถ้าได้ไม่คุ้มเสียก็ไม่มีความจำเป็นต้องเปลี่ยนแปลงที่ดินแต่อย่างใด

เพราะอย่าลืมว่า property tax คำนวณภาษีจากราคาประเมิน ซึ่งไม่ได้สะท้อนราคาตลาดอย่างเต็มที่ แปลว่าถูกกว่าราคาตลาดเยอะ

การดิ้นรนเพื่อหวังจ่ายภาษีถูกที่สุด อาจเป็นเรื่องไม่จำเป็นเลยก็ได้

18. “ที่ดินเปล่าให้คนเช่าทำนา มีความเสี่ยง ?” ถ้าตัดประเด็นเรื่องความคุ้มค่าเพื่อให้ที่ดินเปล่าสามารถจ่ายภาษีถูกลงทางมหาดไทยมีข้อชี้แนะว่า เวลาให้ชาวนาเช่าที่ดินทำนา อย่าลืมชั่งน้ำหนักความเสี่ยงตอนไล่ที่ เพราะมีกฎหมายเกษตรกรเช่าทำนา ไม่สามารถขับไล่ผู้เช่าได้ทันที แต่ต้องรอ “รอบเก็บเกี่ยวผลผลิต” ให้แล้วเสร็จเสียก่อน

ที่ดินภาระจำยอม ทำใจลำบาก

19. “ที่ดินภาระจำยอม” มีข้อสังเกตขึ้นมาว่า ไม่ได้มีเงื่อนไขหรือข้อยกเว้นภาษีให้

กรมธนารักษ์ชี้แจงว่า กรณีที่ดินภาระจำยอมและใช้เป็นทางเข้า-ออก รัฐไม่เก็บภาษีอยู่แล้ว เป็นสภาพของการใช้ที่ดิน

“ที่ผ่านมา กรมธนารักษ์เป็นผู้ประเมินราคาที่ดิน แต่เอกสารที่กรมที่ดินส่งให้ไม่มีรายละเอียดว่าแปลงใดจดภาระจำยอม ซึ่งจะเซ็นสลักหลังโฉนด”

ดังนั้น วิธีการกรมธนารักษ์จะประเมินจากสภาพข้อเท็จจริง ไม่ได้ประเมินจากลายเซ็นหลังโฉนด และส่วนใหญ่ที่ดินภาระจำยอมสภาพการใช้มักเข้าข่ายได้รับยกเว้นอยู่แล้ว

รวมทั้งกรณีที่ดินภาระจำยอมใช้เป็นทางเข้า-ออกซอย ราคาประเมินกำหนดเหลือ 50% เท่านั้น

20. “ถนนส่วนบุคคล ได้รับลดหย่อนภาษีหรือไม่” เนื่องจากถนนส่วนบุคคลส่วนใหญ่ไม่มีป้ายเขียนระบุชัดเจน

แนวคำตอบ กฎหมายใหม่เปิดช่องให้มีการอุทธรณ์ภาษีได้ อุทธรณ์ราคาประเมินได้ ดังนั้น ถ้ามีที่ดินภาระจำยอมอยู่ในแปลงที่ดิน

แต่ปรากฏว่าถูกประเมินภาษีเต็มแปลง ก็สามารถอุทธรณ์และให้สำรวจ พิจารณาราคาใหม่ได้ เพื่อให้เสียภาษีได้ถูกต้องตามสภาพทรัพย์สิน

โดยสรุป ที่ดินภาระจำยอมไม่ได้รับการยกเว้น แต่ได้รับการลดหย่อนภาษี

21. “อปท.ทั่วประเทศขอเอกสารจากผู้ประกอบการ” ดูเหมือนเป็นความตกใจเล็ก ๆ เพราะองค์กรท้องถิ่นมีการส่งหนังสือเรียกขอเอกสารต่าง ๆ

ในขณะที่ผู้ประกอบการมองว่าข้อมูลกรรมสิทธิ์ทุกอย่างหน่วยงานรัฐก็มีอยู่แล้ว ทำไมไม่บูรณาการส่งข้อมูลระหว่างหน่วยงานรัฐด้วยกัน

แนวคำตอบจากมหาดไทย กฎหมายใหม่บังคับให้องค์กรท้องถิ่นสำรวจทุกแปลงแบบปูพรม แต่ทำงานไม่ทันแน่นอน

ทางลัด คือ ทำหนังสือขอข้อมูลเอกสารจากเจ้าของทรัพย์สิน ถ้าส่งให้ก็สามารถออกใบประกาศโดยตรง เช่น บริษัทเดียวแต่มี 20 ตึกเจ้าหน้าที่ทำงานไม่ทันจริง ๆ

“การขอเอกสารต่าง ๆ เป็นการสำรวจอีกวิธีหนึ่ง สำหรับเอกชนลำบากปีแรกปีเดียว ปีต่อไปไม่ขอแล้ว”

ที่ดินเปลี่ยนมือตลอดเวลา

22. “ที่ดินเปลี่ยนมือตลอดเวลา” ถือเป็นคลาสสิกเคสน่าจะกลัวการเรียกเก็บภาษีซ้ำซ้อนหรือผิดพลาด

แนวคำตอบ หลักปฏิบัติชัดเจน ท้องถิ่นสำรวจและประกาศราคาประเมิน จากนั้นเรียกเก็บภาษี เจ้าของสามารถโต้แย้งได้ตลอดเวลา

การเปลี่ยนมือจะถี่มากน้อยแค่ไหน จึงไม่มีปัญหาในทางปฏิบัติ

23. “ให้เช่าที่ดินแล้วผลักภาระให้ผู้เช่าได้หรือไม่” คำถามนี้มีแนวคำตอบชัดเจนว่า ดูแค่ผู้ถือกรรมสิทธิ์คือใคร ผู้นั้นเป็นผู้เสียภาษี

แม้แต่การจ่ายภาษีแทนก็ออกใบเสร็จชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์อยู่ดี

24. “ที่ดินแปลงใหญ่แต่ปลูกบ้านหลังเล็ก” คำถามคือตีความเป็นที่อยู่อาศัยเต็มแปลงได้หรือไม่

แนวคำตอบ แม้ข้อเท็จจริงบ้านในต่างจังหวัดอาจสร้างบนที่ดิน 20 ไร่ แต่กฎหมายดูตามสภาพการใช้งานจริง

ถ้าบ้านหลังเล็กแต่สนามหญ้าแต่งเล็มสวยงาม ปลูกต้นไม้และดูแลอย่างดี ตีความที่อยู่อาศัย เริ่มต้นล้านละ 20 บาท

แต่ถ้าสนามหญ้ารกร้าง หญ้าสูงท่วมหัว ตีความเป็นที่ดินเปล่า เสียภาษีเริ่มต้นล้านละ 3,000 บาท

ที่ดินมิกซ์ยูส จ่ายภาษียังไง

25. “ที่ดินทำมิกซ์ยูส” แนวคำตอบชัดเจน ที่ดิน 1 แปลงมีการทำประโยชน์หลายรูปแบบ

เพราะฉะนั้น กฎหมายจะคำนวณตามประเภทการใช้ประโยชน์ เช่น ที่ดิน 1 ไร่ ปลูกบ้านอยู่ ทำแปลงผักไฮโดรฯ และเปิดร้านกาแฟ

การประเมินภาษีจะมี 3 ประเภท คือ ทำเกษตรกรรม-ที่อยู่อาศัย-การค้า แยกจ่ายภาษี 3 ประเภทบนที่ดินแปลงเดียวกัน

26. “ที่ดินกงสี ชื่อ 12 เจ้าของ” จ่ายภาษียังไง และถ้ามีคนเบี้ยวจะทำยังไง

กระทรวงการคลังให้แนวคำตอบว่า property tax ดูที่ทรัพย์เป็นหลัก ไม่ได้ดูว่ามีเจ้าของกี่คน ที่ดินกงสีจึงเป็นเรื่องภายในครอบครัว

การเก็บภาษีก็เก็บจากการใช้ประโยชน์ทรัพย์ ถ้าทำเป็นที่อยู่อาศัยก็เก็บฐานภาษีที่อยู่อาศัย แต่กรณีมีชื่อ 12 คนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วม

บิลเรียกเก็บภาษีจะยึดตาม “ชื่อแรก” ที่ปรากฏ ที่เหลือใครจะเป็นชื่อแรกทางครอบครัวต้องตกลงกันเอง

27. “อัตราภาษีเปลี่ยนแปลงได้หรือไม่” เรื่องนี้เป็นคำถามทางเทคนิค

แนวคำตอบ คือ กฎหมายใหม่กำหนดราคาแนะนำให้เก็บภาษีในช่วง 2 ปีแรก (2563-2564)

หมายความว่า ปี 2565 เป็นต้นไป อาจมีการเปลี่ยนแปลงอัตราได้ เพราะเปิดช่องให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นขยับ-ปรับเปลี่ยนอัตราได้

จุดเน้นอยู่ที่การเปลี่ยนแปลงราคาภาษี ต้องไม่เกินเพดานที่กำหนด ได้แก่ ที่ดินเกษตรกรรม เพดานภาษีไม่เกินล้านละ 1,500 บาท

ที่อยู่อาศัยไม่เกินล้านละ 5,000 บาท, ที่ดินอื่น ๆ (การค้า) ไม่เกินล้านละ 12,000 บาท และที่ดินเปล่าไม่เกินล้านละ 30,000 บาท

ภาษีที่ดิน ส.ป.ก.-ที่ดินตาบอด

28. “ที่ดิน ส.ป.ก.เสียภาษีด้วยหรือไม่” แนวคำตอบ คือ ต้องจ่ายภาษีไม่มียกเว้น โดยผู้จ่าย คือ “ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินของรัฐ”

เพราะฉะนั้น การเช่าที่ดินรัฐไม่ว่าทำการค้า เกษตรกรรม หรือทำที่อยู่อาศัย มีหน้าที่ต้องเสียภาษีทุกแปลง

29. “ทรัพย์มรดก” แนวคำตอบมีเงื่อนไขเดียว ถ้ารับมรดกเป็นบ้านหลังหลัก อาจได้รับลดหย่อนกึ่งหนึ่ง แต่ถ้ารับมรดกที่ดินเปล่า จ่ายตามสูตรภาษีเป๊ะ

เพียงแต่ถ้ามูลค่าสูง กฎหมายเปิดช่องให้มีการบรรเทาภาษี โดยสามารถผ่อนภาษีได้ 3 งวด แต่ต้องจ่ายภายใน 3 เดือน

30. “ผังเมืองจำกัดการใช้ประโยชน์” ข้อกังวลนี้มาจากเจ้าของที่ดินในเชียงใหม่ มีที่ดินในเมืองแต่ถูกควบคุมด้วยผังเมืองที่ใช้ประโยชน์ได้น้อยลง แต่ราคาสูงมาก

แนวคำตอบ สามารถคัดค้านราคาได้ว่าประเมินเกินจริง แต่ต้องภายใต้ 3 เงื่อนไข 1.ที่ดินมีการซื้อขายต่ำกว่าราคาประเมินจริง ๆ 2.ประเด็นผังเมือง อาจต้องนำมาพิจารณาประกอบเพื่อกำหนดโซนนิ่งต่อไป

31. “ที่ดินตาบอด” ข้อกังวลคงมาจากกลัวว่าประเมินราคาสูงแล้วต้องจ่ายภาษีแพง

กรมธนารักษ์แจ้งว่า แปลงที่ดินถ้าไม่มีทางเข้า-ออกตีความเป็นที่ดินตาบอดไว้ก่อน เรียกว่ายกประโยชน์ให้เจ้าของทรัพย์ เพราะราคาประเมินต่ำมากเหลือ 25-50%

แต่ถ้ามีเคสที่ “ที่ดินตาดี” อยากเป็น “ที่ดินตาบอด” นามสกุลเดียวกัน หรือญาติกันมาช่วยกันซื้อกรรมสิทธิ์ล้อมที่ดินไว้ ถ้าสืบค้นเจอก็โดนเช็กบิลจ่ายภาษีตามจริง

ขอบคณที่มา:www.prachachat.net/